广州市物业管理暂行办法有哪些主要内容?

，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的  环境卫生和相关秩序的活动。
业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。
对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。
未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。
市、区(县级市)  人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

一、5人即可组成业委会，不够人数可多轮补选
为解决业委会成立难的问题，《办法》创新性地建立了多轮投票补选制度。业主大会选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，如多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人(含5人)的，业主委员会即算产生。
二、建电子投票系统，业主不需到场也可投票
为解决业主投票难的问题，《办法》创新性地提出，需要业主共同决定的重大事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。以往业主要进行业主大会投票，必须到现场进行书面投票，很多业主往往因为工作繁忙而无法到场。而未来，电子投票系统就可能会主要采用手机短信等形式进行表决。据悉，将来将由广州市房管部门建立业主决策电子投票系统并负责日常维护。
三、建监事会及业委会报告、公开和财务管理制度
部分业委会因缺乏有效监督和内部管理制度不健全，出现不及时组织换届选举、任期届满不退位等情况。为解决该问题，《办法》提出，通过创新建立业主监事会制度，建立业委会报告、公开和财务管理等制度，进一步强化实现业主自我管理、自我监督。此外，业主委员会任期届满6个月前，应组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。这比《广东省物业管理条例》规定的时间提前了3个月，以保证顺利换届。
四、共有产权信息须公示，收益归全体业主共有
针对小区公共物业收益被侵占的情况，《办法》明确规定，物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息须向业主进行公示，业主有权查询。同时，利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计，并将审计报告通报全体业主。
五、物管费调价必须公示并审计，由业主进行表决
针对近年来因不少小区物管费调价而引发业主不满的问题，《办法》规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计并在小区公告;调价方案必须经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。
业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，查验不一致的，应当重新统计表决结果;业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向当地价格行政管理部门申请协调处理或者向法院提起诉讼。
《办法》还明确，前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业，禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同。