企业办公楼选址要求是什么?

教育类公司、机构对欲租（购）写字楼的要求
  
一．区位：此类公司一般根据所教授专业及科目的受众群分布来选址，没有其他较为特殊的要求
  
二．交通利达性：绝大多数此类公司的学员人数较多，所以，此类公司对所要承租物业的交通及地理位置要求较为严格。公交线路的多少，是否紧邻环路，开车是否方便等。
  
三．硬件设施：
  
1．建筑风格及结构：
  
这类公司机构基本分A、B两类：
  
A，内外资公司关于企管、策划、语言、MBA等方面培训（高端客户为其学员）
风格：大多数此类公司较为青睐风格现代、新潮的物业，多为高档玻璃幕墙材质的的外力面。
结构：大多数此类公司的学员工人数不一定很多（只因学费高），但多希望3—5人一班（有独立且封闭的小房间）。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构。在楼板承重方面：应在150—200公斤/平米。在抗震方面：应至少可抗震7—8极。在净层高方面：应在2.6—3米之间。对层高无特殊要求。
  
B，内资机构关于成人教育、语言等（中低端客户及学生为其学员）
风格：大多数此类机构主要考虑运营成本（因其所收学费不高，利润较低，所以不会选择高档大厦或写字楼），故风格陈旧、楼龄较长的物业，多为普通砖石外力面。
结构：大多数此类机构的学员人数非常多，就学密度非常大（这样会提高利润！），且多希望开放式办学。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构，一般砖混也可。至于楼板承重方面和抗震方面没有（资格）特殊要求，不是危房即可。对层高无特殊要求。
  
2．价位和面积：一般A类公司的租金预算较高￥3.5/天平米（含物管费）以上，租赁面积应在300平米左右至数千平米；一般B类机构的租金预算较低￥1—2.5/天/平米（含物管费），租赁面积应在500平米左右至数千平米。
  
3．车位：数量无特殊要求，或要求不是很高。
  
4．关于内资外资公司、机构的租买问题：通常情况下，不管是内资还是外资公司凡是要购买写字楼或大厦，说明其公司的业务将在本地进行长远发展。在本地租用写字楼或大厦的公司，则说明其公司在本地的业务还在尝试性发展。
  
旅游、贸易、汽车、运输类公司对欲租（购）写字楼的要求
  
旅游行业：这类行业主要指旅行社，大多数此类公司希望所租赁的物业能有易见性（商铺）。这样可以达到招揽客户目的。因为公司实力的大小，所以租金预算、承租面积大不相同。
  
贸易行业：这类行业无特别行业特点，因为公司实力的大小，所以租金预算、承租面积大不相同。一般外资公司会在乙级以上写字楼或大厦驻扎，这样可以体现公司形象。
  
汽车行业：
这类行业大致可以分为：汽车制造业和汽车销售业。前者由于政府限定，必须在郊区置业（买地或租地自建厂区）。后者由于统属销售行业，必须在交通方便、高消费商业圈置业（大多以租赁形式为主）。下面是对汽车销售行业需求物业的要求进行描述：
  
1．区位：环路、主路、主要街道及各高消费商业圈。
  
2．户型、建筑风格及结构：
风格：大多数此类公司较为青睐风格现代、新潮的物业，多为高档玻璃幕墙材质的的外力面（易于展示）。须临街商铺或汽车交易市场。
结构：大多数此类公司青睐大开间结构。故要求物业应是框架结构、框架剪力墙结构，且对柱距的要求也极为严格（至少大于等于10米）。在楼板承重方面：应在150—200公斤/平米。在抗震方面：应至少可抗震7—8极。在净层高方面：应在3米左右，如在个别楼层设有超高层（LOFT）最受欢迎。
  
3.价位和面积：通常这类公司的租金预算较高，只因旺铺难求，且适合的物业极少，不花重金岂能获得——至少要在￥7/天/平米（含物管费）以上。承租面积至少应在300平米左右至数千平米。
  
4．关于内资外资公司、机构的租买问题：通常情况下，不管是内资还是外资公司凡是要购买商铺，说明其公司的业务将在本地进行长远发展。在本地租用商铺的公司，则说明其公司在本地的业务还在尝试性发展。前者居多。
  
运输行业：
    这类行业主要指物流行业，大多这类行业比较希望在临近机场的郊区驻扎（这也是行业特性）。这类行业内外资公司皆有，租金预算较低￥1-2/天/平米（含物管费），但承租面积就比较大了——数千平米。且对物业的硬件要求也较高：
    大多数此类公司青睐大开间结构。故要求物业应是框架结构、框架剪力墙结构，且对柱距的要求也极为严格（至少大于等于10米）。超高层的厂房最受欢迎。

一、写字楼选址应当遵循的三要素：区域、位置、物业
　　有资料显示，国外的企业在选择办公物业的时候，往往会考虑三个要素。第一个要素是整个目标商圈的开发状况；第二个要素是具体的地点，即办公物业的地点选择；第三个要素是具体的物业和物业管理。在商圈上，很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，这是企业在选择一个大的区域。
　　在产业环境的诸多构成因素中，除了考虑地区受教育劳动力数量、已有教育资源外，还要考虑当地政府的支持力度。在地点选择方面，应把一次性成本降到最低，包括生产成本、搬迁成本和建筑成本等；把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、电力供应等；把机会最大化，不要为选址而选址，而要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。
　　二、写字楼选址要看运营成本
　　这是当前企业写字楼选址所最关心的问题。如果说以前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设施，是因为那时经济相对落后，城市发展水平较低，地理位置成为决定企业成败的关键因素。尤其对于一些刚刚进入中国的外资企业和新兴的国内企业而言，企业知名度不高，企业对所选办公楼是不是能达到彰显企业实力、宣传企业形象的目的非常关心。同时，企业还关心写字楼的空调、电力、交通等配套设施，对运营成本则不大重视。现在的情况相反，当企业选择写字楼的时候，第一个考虑就是运营成本或办公成本，离开了成本就谈不到写字楼物业的好坏，这也是企业对股东负责，对财务报表、对现金流负责的表现。
　　值得注意的是，作为企业写字楼选址关键点的办公成本，包含许多方面，租金只是其中的一项，还包括折旧费用、运营成本、人力资本等。对于北京几大热点写字楼分布区域而言，CBD地区的平均入住成本最高，金融街地区比CBD稍低，中关村地区次之。除此之外，企业写字楼选址还要注重交通状况、健康安全、配套服务，员工关系也是一个参考因素。一种新的趋势是，除了企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与写字楼选址外，人力资源部门也参与其中，在选址的时候开始考虑写字楼周边的交通、住房等方面能否给员工带来方便，是否有利于留住人才等方面的问题。企业在做出写字楼租赁或者购买决策的时候，要把企业选址当作是企业经营活动的一部分，不应只考虑物业本身的软硬件条件，还要考虑财务关系、员工关系。
　　三、一线商圈二线商圈写字楼竞相辉映，按需选择是硬道理
　　在北京，企业办公选址大抵经历了几个发展阶段：分散型的高级酒店阶段、一线商圈的纯写字楼阶段和二线商圈特色阶段。所谓一线商圈是指CBD、金融街、中关村三大商圈，二线商圈主要是指亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等新兴商圈。九十年代初，很多外企选址基本上在高级酒店（如北京饭店等），以利于推广产品和吸引客户；在三大商圈逐渐形成过程中，企业发现酒店并非专业办公环境，于是搬到纯写字楼，如国贸中心、嘉里中心以及金融街的一些写字楼。
　　随着经济的发展，具备产业聚集优势的亦庄、上地、望京等二线商圈开始兴起，对企业的吸引力也越来越大。如北电网络、ＬＧ、摩托罗拉和爱立信相继宣布将总部从CBD迁往望京；TOM从东方广场(小区网  论坛)搬到BDA，这都从一个侧面说明，企业从重视生产转到重视智力、重视软件，对绿色生态环境的要求越来越高，同时在一步步降低运营成本。
　　四、不同类型的企业有不同的写字楼选址要求
　　对于一部分企业可能宜于选择二线商圈，如：网络公司、软件研发公司等；但是银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、咨询公司、商务代表处等服务类企业则更加适合CBD、金融街、中关村三大商圈，因为这些企业要大量接触客户，需要集聚效应，是不可分割的产业链。以北京金融街为例，统计显示，进驻金融街的企业主要集中在金融业，约占入驻金融街全部企业的二分之一，而随着该区域写字楼供应量进一步增长，将会有更多的金融企业和与之相关的企业入驻金融街。根据北京写字楼信息网的调查，在金融街的客户中，整栋、整层购买作为企业总部或区域总部的占据相当比例。这正是由企业特点和产业链集聚所产生的结果。
　　总之，企业选择写字楼应综合各方面因素。只有选择适合自己公司的产业特点、适合自己公司财务状况、员工状况的写字楼才是最好的最适合的。

一方面要考虑地理因素，是选择在购置或租赁写字楼，另一方面写字楼品质因素，涉及楼宇形象、自身配套和软硬件设施品质三方面。写字楼建筑的整体形象是展示企业的形象的舞台，物业外观和企业文化观、价值观是否吻合是企业选址考虑的重要因素。写字楼配套上有无商务中心、银行、餐厅、会议室等设施，能否满足员工的日常工作所需是企业选址的另一因素。软硬件设施方面涉及内部交通是否便利通畅，通讯、智能化的程度等因素以及传统物业管理及其增值服务的提供也是企业选址的考虑因素，项目有没有很好的物业管理公司来提供相关的服务。再次，写字楼物业评估。大型公司会一般从区位和写字楼自身条件两方评估物业，需要考虑该物业是否符合企业的实际业务需求。最后，是否需要总部经济。目前国内一线城市，不仅在城市郊区出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品;而且在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团。