上海房产营业税怎么算?

上海二手房税费计算：
　　买方：
　　1、契税：1.5%×总房价(普通住宅)非普通住宅3%×总房价
　　2、交易手续费：2.5元×建筑面积
　　3、合同印花税：0.05%×总房价
　　4、中介费：1%×总房价
　　5、权证印花税：5元
　　6、登记费：80元
　　7、配图费：25元
　　若需贷款：抵押登记费公积金100元，商业或者组合贷款200元。
　　若要公证：买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1%
　　卖方：
　　a、普通住宅
　　1、满五年  营业税免收  未满五年5.55%×房屋总价
　　2、交易手续费：2.5元×建筑面积
　　3、合同印花税：0.05%×总房价
　　4、个人所得税  满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年  差额×20%或者总价×1%
　　5、中介费1%×房屋总价
　　b、非普通住宅
　　1、满五年  买进卖出差额的5.55%  未满五年5.55%×房屋总价
　　2、交易手续费：2.5元×建筑面积
　　3、合同印花税：0.05%×总房价
　　4、个人所得税  满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年  差额×20%或者总价×2%
　　5、土地增值税  未满三年总房价×0.5%  满三年未满五年  总房价×0.25%
　　6、中介费1%×房屋总价
　　普通住宅的三个标准(需同时满足)
　　1、房屋容积率在1.0以上
　　2、单套建筑面积在140平方米以下
　　3、内环单价低于17500元/平方米  内环线以外外环线以内单价低于10000元/平方米  外环线以外单价低于7000元/平方米。
　　根据有关税务部门规定，个人购买住房两年内销售的，全额计征营业税，无须申报;个人购买普通住宅及非普通住宅2年后(含2年)销售的，若销售价等于或低于原价，未产生营业税的，无须申报;若售价高于原价的，差额计征营业税，无须申报，如需免缴营业税，需到税务部门申免。
　　个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准，其中安居房与二级转移登记的起始日期以购房买卖合同记载的日期为准，三级转移登记的起始日期，以申请购房的日期为准。

现在不满5年的房子都是征收全额5.65%的营业税，满5年的房子如果是唯一一套且是普通住宅免征营业税，唯一但是非普通住宅征收差额营业税，非唯一一套基本上是按全额征收，但个别区县还是可以按照差额来收的。

上海房产营业税算法
1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；
2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；
3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；